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长租公寓热潮渐消

原标题:长租公寓热潮渐消

  本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

  作为房地产调控长效机制的重要组成部分,住房租赁市场近两年受到广泛重视,资本的助推和企业的开疆扩土让租赁市场热情高涨。但在一年来的市场日渐出清后,长租公寓渐归平静。

  以租赁市场相对发达的北京为例,今年来,多家机构数据显示,北京住房租赁市场出现量价平稳趋势,除少数区域租金略涨但涨幅低于往年外,其余多个区域租金与往年持平或略有下降。

  租金的稳定,首先来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和。公开数据统计,自2016年11月至2018年12月,北京共计成交租赁相关用地36宗,面积190万平方米,面积紧随上海、杭州之后。

  另一方面,租金价格的回落,也得益于市场理性的回归。在经历了近两年跑马圈地、高价争抢房源间接抬高租金等热潮之后,长租公寓市场逐步进入精细化运作阶段。

量价平稳

  与去年夏季住房租赁市场接连出现中介机构高价争抢房源、租金价格快速上涨的火热情况相比,今年以来,北京租房市场略显“平淡”。

  来自北京房地产中介行业协会的最新统计数据显示,4月份北京住房租赁市场继续回落,成交量环比3月份下降18%,租金价格继续延续下调趋势。据会员单位数据显示,4月份网端用户浏览量环比下降,到门店求租的客户亦明显减少。从区域看,朝阳、海淀、西城、昌平、丰台等区域成交活跃,但成交量均环比下降10%以上。

  实际上,不仅是4月份,今年以来北京租赁市场的成交节奏明显放缓。市场机构贝壳研究院的数据统计,2019年前4月房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交难度明显增加。

  为了促成交易,业主只能调整预期、下调报价。据统计,2019年前4月,北京链家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加 19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

  在价格上,与往年春节后租金普遍上涨不同,据北京房地产中介行业协会会员单位数据显示,今年一季度大部分区域租金和去年持平,只有劲松、双井、团结湖等少数区域租金略涨2%左右,涨幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、门头沟、房山等区域租金价格呈现下降趋势,最高下降幅度达到8%,全市整体租金水平在此带动下呈现稳中有降态势。机构数据方面,链家租赁房源前4月成交均价为85.5元/平方米,环比上涨1.7%,同比上涨1.4%,价格亦未出现大的涨幅。

  “租金与去年持平,甚至部分区域租金出现下降,主要原因是整体上北京市人口连续两年减少,以及长租公寓市场供应量的增加,且去年北京租金增长较快,涨幅超出较多,今年有一定回落也属于正常。”旭辉领寓相关负责人向记者表示。

  除了成交量回落、价格平稳之外,贝壳研究院还指出,2019年北京租赁市场呈现出明显的“租得小” “租得远”、群体“年轻化”特征,整体看表现出明显的 “消费降级趋势”。2019年租赁的套均面积为78平方米左右,较2018年81平方米以上的水平明显下降,也是近五年的最低值。2019年一季度东西城成交占比为10.9%,呈现较为明显的趋势性下滑特征,而近郊(顺义、大兴、通州、昌平)的成交占比明显增长。

供应增加

  多家机构指出,今年来北京住房租赁市场的平稳,得益于供应量的增加和供需矛盾的缓和。

  “租金与房价一样,由供求关系决定。近年来,北京在大力发展租赁市场,包括增加开发商自持的租赁住房,以及公租房的供应,,租赁住房的供应不断增加,都会对房租价格起到调节作用。”龙湖冠寓相关负责人向记者表示。

  作为房地产调控长效机制重要组成部分,住房租赁情况近两年受到政府高度重视。2017年8月,原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。从执行情况来看,北京走在前列。据戴德梁行统计,北京在2018年实现集体土地租赁用地供应209.2公顷,完成率105%。

  公开数据统计,自2016年11月至2018年12月,北京共计成交租赁相关用地36宗,面积190万平方米,面积紧随上海、杭州之后。从地块分布来看,超60%地块分布于五环和六环之间,大兴区和海淀区是租赁用地主要分布区域,两区域成交的规划建筑面积已占北京市租赁相关用地总成交量的75%。据了解,按照此前住建部门的披露,今年计划开工的45个政策性租赁房项目包括0.8万套公共租赁房、3.5万套集体土地租赁房、0.3万套企业自持租赁房。

  “据我们了解,北京市目前对住房租赁领域企业的监管,一方面多渠道增加租赁住房供应,促进职住平衡,平抑房租;另一方面加强市场主体监管,防范居住密度过高带来的安全隐患,提升住房租赁服务水平。”龙湖冠寓相关负责人表示,“随着北京对房地产经纪机构各类违法违规行为开展‘周周查’专项行动的持续深入,市场已得到有效净化。在房地产行业供给侧结构性改革大背景下,加速推进‘租购并举’,也在促成住房市场形成新供应格局。”

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